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“現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢！”

昨晚，和一個開典當行的同學喝酒。 ?

我問同學，“你買了多少套房子，多少間鋪面？” ?

“房子22套，鋪面12間?！蓖瑢W炫耀似的答道。 ?

“那你花了多少錢呢？”同學雖然是千萬級的富翁，但他也不至于能把千萬多的錢壓在固定資產(chǎn)上吧！我心中默算了一下，非常懷疑！ ?

“現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個生意人！”同學鄙視的看著我。 ?

同學的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，同學就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉述清楚了的。 ?

一、買房不掏錢，你是怎么操作的？ ?

同學的話—— ?

你知道，我的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時，正流行“零首付”，于是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）。 ?

一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢？還是我倒霉！那時，我的資金被一筆業(yè)務占用了。為了業(yè)務，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關系——銀行的信貸部經(jīng)理溝兌。當我吞吞吐吐的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后，沒想到，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應了。 ?

信貸經(jīng)理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。 ?

“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息?。∧氵@不是變著方的剝削我嗎？”我還沒有反應過來。 ?

“如果到時，你不還款呢？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定。 ?

“啊......” ?

“被銀行收房，沒有什么大不了的！關鍵是除去稅費后，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬?！焙芸欤曳磻^來。于是，我對信貸經(jīng)理會心的一笑...... ?

這，就是我第一次買房的經(jīng)歷。 ?

我后來的買房經(jīng)歷都與此類似，也就是：堅決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。 ?

并且，我是開典當行的，與銀行的關系是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，我只須做做“紙面文章”轉貸款一下。實際上，我一分錢也不用掏。 ?

二、我不信，在實際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是“童話”吧！ ?

同學的話：兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎么可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢？ ?

作者發(fā)言：你就給我講點實際的例子吧！ ?

同學的話：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？ ?

作者發(fā)言：“那你說說。”王二麻子是我的另外一個同學，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁。 ?

同學的話—— ?

那我就說說。 ?

想當年，王二麻子那個落魄??！就連他注冊公司的注冊資金，也是我臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊褪且粋€完全的“空手道”。 ?

房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內(nèi)部認購會”。這個內(nèi)部認購，其實就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的“身份證復印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。 ?

并且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內(nèi)部交易價提高30%。為什么？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關銀行人員的“好處費”）=100萬。 ?

就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認購，王二麻子其實已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。 ?

作者發(fā)言：后面又怎么操作呢？ ?

同學的話—— ?

你怎么那樣笨??！稍微聰明一點的人都能想到，后面的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債?！??

不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。 ?

什么？萬一房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？笑話，你什么時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低于當年的貸款利息了？ ?

明白了吧！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌；并且，房價的上漲幅度還不能低于當年貸款利息的真正原因??！ ?

想想就覺得可笑，居然有學者說，“建筑成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因。”這簡直是扯蛋！其實，“金融成本”才是房價構成的大頭，至少要占目前房價的50%。 ?

以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其實，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準確。市法院電梯公寓的建筑質量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米）這么便宜的房子，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點、少賺一點不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”。這，就是“金融游戲”的代價！ ?

有句話道出了目前中國樓市的實情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的?！??

老同學，請你想一想，現(xiàn)在的樓市，房價明明已經(jīng)遠遠的超過了老百姓的實際購買能力（也就意味著房子永遠賣不出去），為什么房價還會不斷的上漲呢？并且，還要“量、價齊漲”呢？原因何在？正在于此！ ?

三、你講的，只是極個別的現(xiàn)象，不能代表中國樓市的整體形勢。 ?

同學的話—— ?

老同學，你太孤陋寡聞了吧。請看： ?

李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。 ?

康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重復抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。 ?

姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。 ?

森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。 ?

曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)1.26億元個人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款。 ?

同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。 ?

成都虛構房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進行騙貸?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態(tài)還在進一步發(fā)展中。 ?

另外，今年銀監(jiān)會三令五申的明確要求，“貸款發(fā)放必須用于滿足實體經(jīng)濟的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，40000億資金依然流入樓市...... ?

老同學，請你想一想，為什么會發(fā)生那么多的這類事情呢？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？ ?

其實，銀行的官員們一點都不傻。 ?

原因在于，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財，將風險轉嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現(xiàn)危機。 ?

這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪里來？印鈔票！結果是什么？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠是百姓。 ?

所以我會說——房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關單位、相關部門團結起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。 ?

違規(guī)又有什么大不了的？銀行官員們不怕?。≈灰砻娴募埳鲜掷m(xù)完備了，我就沒有了責任。即使按揭貸款是假的，又有什么關系？況且銀行有國家這個后臺，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行??！ ?

四、我依然認為，這只是極個別的現(xiàn)象。如果你講的是普遍的現(xiàn)象，為什么還沒有開發(fā)商被收樓呢？ ?

同學的話—— ?

原因有許多，簡單的有： ?

1、你不關心房地產(chǎn)界的新聞。比如“曲滬平案”，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”； ?

2、由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙，掩護工作做的好的緣故，案子沒暴。 ?

掩護工作怎么做？很簡單——只要一近債務償還期，開發(fā)商就會和“銀行內(nèi)部的同伙”們一起，把房子又一次加價賣給（轉按揭）其它的“身份證復印件”（其實，房子依然在開發(fā)商手里）。這樣操作，開發(fā)商永遠不會被收樓。 ?

雖然這樣操作，房價會不斷的上漲，并很快的遠遠超過老百姓的實際承受能力(也就意味著房子永遠賣不出去)。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來看、只從表面的紙上手續(xù)來看的話，它是永遠合法的。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護的原因——因為以目前的銀行制度來說，只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行的官員就沒有了責任。 ?

五、你的意思是，目前的銀行貸款制度有著嚴重的漏洞？ ?

同學的話—— ?

當然！ ?

我能不花錢的買那么多的房子和鋪面，甚至還靠房子從銀行套出那么多的周轉資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的制度漏洞啊！銀行的貸款制度，真的是“為人民服務的好制度”??！ ?

作為一個典當行的老板，以同行的眼光來看，我認為銀行貸款的制度漏洞有： ?

1、抵押物價值的評定方法有缺陷。 ?

比如，明明開發(fā)商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個億；比如，開發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬（含地錢），他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。 ?

如果，按照我們典當行的規(guī)矩來辦，事情又會怎樣呢？ ?

當開發(fā)商用這塊地抵押貸款時，我會親自去核實：開發(fā)商拿這塊地，是否真的給了政府5000萬。并且，如果這個情況屬實，他也最多只能貸款4000萬。因為我要預提風險基金?。??

當開發(fā)商用這個樓抵押貸款時，我也會親自去核實：開發(fā)商修這個樓，是否真的花了2000萬（只算建筑成本，不含地）。我會按照各種人工、各種建筑材料的最低價來核算這個樓的建筑成本。并且，如果開發(fā)商修這個樓的確花了2000萬，他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）。 ?

最后，當購房者按揭貸款時，我絕對不可能按照“購房合同交易價”來發(fā)放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積。 ?

舉個例子：有個賣衣服的商人因為生意周轉，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該“按照衣服出廠價的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價的8折”給他貸款。 ?

作者發(fā)言：當然該按出廠價算。如果按照零售價算的話，賣衣服的商人干脆不用開店了，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快！恩，我明白了，怪不得在中國會出現(xiàn)“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的”這樣的奇聞！?。??

同學的話：是??！抵押房的價值，不能由客戶之間的交易來決定啊?。??

2、責任追究方法有缺陷 ?

“只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行官員就沒有了責任?！边@怎么可以呢？在我的典當行，我可不管你的紙上手續(xù)是否已經(jīng)完備，只要是你負責的業(yè)務出了問題，嘿嘿！我就找你算帳?。?！ ?

另外，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露后，相關的銀行官員居然沒有被追究責任，這怎么可以呢？嘿嘿！如果這樣的事是發(fā)生在我的典當行，不要說讓他家破人亡，我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產(chǎn)?。。??

作者發(fā)言：是?。“l(fā)生金融案件后，居然不追究相關銀行官員的責任。換成是我，我也覺得“打馬虎”比盡忠職守更合算?。?！怪不得中國的金融案件層出不窮。聽君一席話，勝讀十年書！聽你說到這兒，就連我這么笨的人也知道了應該如何理順樓市——只要嚴格金融制度，讓炒房的人不能獲得投機的資金，樓市的泡沫自然的就會散去?。??（ZT）

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[12-14] ?【蝸居】的真實內(nèi)幕——10年從業(yè)員：地產(chǎn)業(yè)的黑暗不是我們能想象

在下從99年接觸房地產(chǎn)業(yè)，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優(yōu)，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終于拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。

　　我大學畢業(yè)就干了房地產(chǎn)，在一家業(yè)內(nèi)TOP10的公司，，一步步從售樓先生干到今天的地區(qū)副總，十年后，終于感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終于可以說了。

　　你們以為一定要財大氣粗才能做開發(fā)商？你們錯了，開發(fā)商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。

　　你以為開發(fā)商都是自掏腰包？你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發(fā)商沒掏幾個錢！ ?

　　你覺得蓋好房子，開發(fā)商該賣房了吧，這次還是錯了，開發(fā)商在開盤之前，會搞個內(nèi)部認購，至少一半以上的房子都給內(nèi)部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產(chǎn)權變換一下，這銀行的錢就全進到開發(fā)商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然后過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內(nèi)部認購的房子轉移到老百姓手里，鈔票再一次進入開發(fā)商的腰包。

　　你覺得開發(fā)商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發(fā)商怎么會那么傻，進了口袋的錢還掏出來？開發(fā)商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。

　　如果你們問銀行就這么傻？我要告訴你，銀行就是這么傻，開發(fā)商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現(xiàn)在房子都蓋好賣掉了，開發(fā)商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發(fā)商，都是擁有好幾個相對獨立的經(jīng)濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。

　　你們?nèi)绻X得政府是真心希望控制房價的，你們怎么老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已，但是中央政府手里沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎？幾萬塊而已，可賣給開發(fā)商多少錢嗎？幾百萬一畝哦！對于地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎？

　　好啊，中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，于是新政策出臺了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現(xiàn)在一個個土地競拍會現(xiàn)場，大家驚呼，中央要控制土地了。

　　你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎么每次都錯呢！現(xiàn)在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發(fā)商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發(fā)商手里，變相土地兼并啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制?。〉貎r就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什么價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有！

　　老大哥們拿了地，那怎么辦，只能蓋房子賣掉，賣什么價？不可能低于低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手里收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手里收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。

　　這就是房地產(chǎn)界的循環(huán)，政府，土地，銀行，一次次的循環(huán)，生生不息，于是房價也就滾雪球一般。

　　其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發(fā)商跟槍斃一批銀行行長雙規(guī)一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心里清楚。

　　我干了10年房地產(chǎn)，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了。

　　是的，我移民了，不要說我不愛國，我只是不想被某個強權集團繼續(xù)統(tǒng)治而已。

　　相信我，雖然我改變了國籍，但是沒有改變我的心，我每天都會告訴我的孩子，我們是中華民族，我們960萬平方公里的祖國美麗富饒，我們的人民勤勞勇敢。。。孩子長大了如果問我為什么要離開美麗的祖國，我會告訴他，爸爸只想讓你和媽媽生活的好一些。。。

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豬通過勤勞致富有5元錢存在老鼠開的錢莊里。豬打算拿這5元錢建一個小窩，大蓋要花2元賣地，花3元搭窩。王八是搞工程的，他想在豬身上掙更多的錢，于是找來當投資顧問的狐貍想辦法，狐貍說：這好辦。于是找來管地盤的狼，開錢莊的老鼠一起來商議，結果王八從老鼠那里借來200元，用100元賣了狼的地，花了3元把豬窩蓋好，花了50元給了狐貍咨詢服務費，豬沒有地，只好求王八把窩賣給它，王八要價500元，老豬說只有5元買不起，這時候狐貍說服豬去向老鼠借錢，老鼠答應借500給豬，前提是要他連本帶利還600元，可以分10年還清，并且產(chǎn)權證拿來抵押。結果成交。豬到最后花了600元買來了豬窩，比他原來的計劃高了11倍，豬努力了十年去掙錢還貸。在這場交易里面，狼，老鼠，狐貍還有王八都掙了錢。以后他們就如法炮制。更多的豬去貸款買房子了，這時候，當商人的驢看到有機可乘，到老鼠那里貸了好多好多的款，把王八蓋的房子都買下來，然后以更高的價格賣給了豬。豬的還貸期就越來越長，吃的越來越差，小豬崽子也不敢生了。由于豬的數(shù)目越來越少，狼覺得這樣下去自己沒有豬肉吃了，非餓死不可，于是開始調(diào)控，不讓老鼠再借錢了。但是王八還沒有停止蓋房，把自己掙的錢和貸的錢全投入生產(chǎn)了。驢手上的豬窩囤積的很多，賣不動了被套牢了。結果，老鼠，王八，還有驢都掙了好多的豬窩。錢到最后集中到狼手上。如今，誰都等著狼把錢拿出來救命。聰明的你，如果你是狼，你會拿錢救哪個